עורך דין לרכישת דירה יד שנייה ולמכירת דירה

נסח טאבו עדכני. הנסח מראה מי הבעלים הרשום, אילו משכנתאות, עיקולים והערות אזהרה רובצים על הנכס, ואם הנכס בכלל רשום בטאבו. זו הבדיקה שאני עושה לפני כל דבר אחר, ולפעמים היא לבדה עוצרת עסקה.

עדיף שלא. זיכרון דברים הוא מסמך מחייב לכל דבר, והוא כובל אתכם לתנאים שנקבעו בלי בדיקות ובלי הגנות. אם הצד השני לוחץ, פונים אליי עוד בשלב המשא ומתן, ואני מנסח חוזה מסודר במקום זיכרון הדברים.

הבדיקה מתחילה בתיק הבניין בוועדה המקומית ובהשוואה בין היתר הבנייה לבין המצב בפועל, סגירת מרפסת, הרחבה בלי היתר או שינוי ייעוד. כשיש ספק אני מערב אדריכל או שמאי מקרקעין, כי חלק מהחריגות דורשות עין מקצועית.

לא בהכרח. אם אפשר להכשיר את החריגה בעלות סבירה, אפשר לדרוש מהמוכר לשאת בעלות או להפחית אותה מהמחיר. אם החריגה מהותית ואי אפשר להכשיר אותה, אני ממליץ לוותר, כי היא תלווה אתכם גם כשתרצו למכור.

לא. עורך הדין של המוכר מחויב למוכר בלבד, גם כשהוא אדיב ומקצועי. בעסקת מקרקעין צריך עורך דין שמייצג רק אתכם.

בדק בית עושה מהנדס או איש מקצוע, והוא בודק את המצב הפיזי של הדירה, רטיבות, סדקים, אינסטלציה וחשמל. הבדיקות שלי הן משפטיות, הזכויות, הרישום, ההיתר והחובות. שתי הבדיקות משלימות זו את זו, ושתיהן חשובות.

שמאות מוקדמת נעשית לפני החתימה, ונותנת הערכת שווי לנכס עבור הבנק למשכנתאות. השמאי עשוי לזהות בדוח גם בעיות תכנוניות או משפטיות, ולכן היא שכבת הגנה נוספת.

זה יכול להיות מצוין, השבחה של הנכס, ממ"ד ומרפסת, ויכול להיות גם מקור לעיכובים ולאי ודאות. בודקים באיזה שלב הפרויקט, מי היזם, והאם יש הסכמה של הדיירים, והמידע הזה נכנס למשא ומתן ולתנאי החוזה.

הערת אזהרה היא רישום בטאבו שמשריין את זכויותיכם כרוכשים. אחרי שהיא נרשמה המוכר לא יכול למכור את הדירה לאחר או לשעבד אותה. זו ההגנה החזקה ביותר שלכם מרגע החתימה ועד רישום הבעלות על שמכם, ולכן אני דורש לרשום אותה מיד אחרי החתימה.

כן. מוודאים שיש צו ירושה או צו קיום צוואה סופי, שכל היורשים מסכימים למכירה וחותמים על החוזה, ושאין התנגדויות או טענות של יורשים אחרים.

מוודאים שהדירה אינה חלק ממחלוקת בין בני הזוג. בדרך כלל דורשים את חתימת שני בני הזוג על החוזה, או פסק דין של בית המשפט לענייני משפחה שמאשר את המכירה.

לא. ברכישה מקבלן בודקים את הקבלן, את ההיתרים של הפרויקט כולו, את הערבויות לפי חוק המכר, את המפרט הטכני ואת חוזה המכר, שהוא ארוך ומורכב בהרבה. על כך בדף נפרד, עורך דין לרכישת דירה מקבלן.